Lo que se paga cada año: IBI y tasas municipales

IBI y tasas municipales son los dos conceptos que el ayuntamiento cobra cada año a quien tiene una vivienda en España. El primero es un impuesto sobre el valor catastral del inmueble; las segundas son pagos por servicios concretos, como la recogida de residuos, y cada municipio aprueba las suyas.

IBI y tasas municipales: dos cosas distintas

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo periódico: se paga por ser titular del derecho sobre el inmueble, exista o no uso, y su base es el valor catastral, no el precio de compra. Las tasas responden a otra lógica, la del servicio prestado: residuos, alcantarillado, vados de garaje, entrada de vehículos, y en muchos municipios el agua se factura aparte por la empresa concesionaria.

La diferencia tiene consecuencias. El impuesto se devenga una vez al año y se cobra en el periodo que fija el calendario fiscal del municipio; las tasas pueden ser anuales, semestrales o vinculadas a un alta concreta. Un piso cerrado todo el año paga el impuesto igual, y en la mayoría de los municipios paga también la tasa de residuos, porque se vincula al inmueble y no al consumo.

Quién fija el importe y de dónde sale el valor catastral

Aquí intervienen dos administraciones y conviene no confundirlas. El valor catastral lo determina el Catastro, que es estatal, a partir de la ponencia de valores de cada municipio: superficie, antigüedad, calidad constructiva, uso y valor del suelo de la zona. El tipo de gravamen lo aprueba el pleno del ayuntamiento, dentro de los límites de la ley de haciendas locales, y lo publica en su ordenanza fiscal.

Por eso dos viviendas idénticas en municipios vecinos pagan cantidades distintas, y por eso el recibo puede subir sin que nadie haya cambiado el tipo: basta una revisión catastral colectiva. Si cree que el valor catastral no se corresponde con su inmueble —superficie mal recogida, una terraza que no existe, un uso erróneo—, la vía es una solicitud de rectificación ante el Catastro, no una reclamación al ayuntamiento.

El año de la compra: quién paga el recibo

El impuesto se devenga el primer día del año y lo debe quien es titular en esa fecha. Si usted compra en junio, el recibo completo del ejercicio corresponde al vendedor frente al ayuntamiento. Entre las partes, en cambio, el Tribunal Supremo admitió que el vendedor pueda repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que este será propietario, salvo que se haya pactado otra cosa.

De ahí una regla sencilla: póngalo en el contrato. Una línea que diga cómo se reparte el ejercicio en curso, quién presenta el cambio de titularidad y qué recibos se entregan copiados evita una discusión de buena fe meses después de la firma. En la escritura se incorpora normalmente el último recibo y la referencia catastral, que es el dato con el que todo lo demás se localiza.

IBI y tasas municipales en una vivienda nueva

Una vivienda recién construida entra en el Catastro con una declaración de alta, que en la práctica tramita el promotor o se genera a partir de la escritura de obra nueva y división horizontal. Hasta que ese alta se procesa, el inmueble puede no tener recibo propio, y después llegar con liquidaciones de los ejercicios anteriores no prescritos. No es un error: es el efecto normal del desfase entre la obra y el registro administrativo.

Dos consejos para una compra sobre plano. Pregunte si la finca ya tiene referencia catastral individual y, si no la tiene, quién se encarga del alta. Y no tome como referencia el recibo del solar: el valor catastral del suelo sin edificar no dice nada del que tendrá su vivienda. Las tasas, por su parte, se dan de alta cuando el inmueble entra en servicio, de modo que su primer año suele ser parcial.

Deudas pendientes: lo que viaja con el inmueble

Esta es la parte que más dinero ha costado a compradores desprevenidos. El inmueble queda afecto al pago de las deudas de este impuesto correspondientes a los ejercicios no prescritos: la administración puede dirigirse contra el nuevo titular por lo que no pagó el anterior, con el límite legal de responsabilidad. No es una carga inscrita en el Registro y no aparece en una nota simple, así que hay que buscarla aparte.

La comprobación es barata: un certificado municipal de estar al corriente, o los recibos de los últimos ejercicios con su justificante de pago. Lo mismo vale para las tasas, para el agua y para la comunidad, aunque en ese último caso el documento que lo acredita es el certificado del administrador y lo que se arrastra son los gastos de comunidad del año en curso y del anterior.

En la Costa Blanca el coste anual de ser propietario cambia de un municipio a otro aunque la playa sea la misma, y el valor catastral de una promoción nueva se fija cuando el edificio ya existe. Quien compara zonas antes de elegir hace bien en mirar la ordenanza fiscal del ayuntamiento junto al plano de la vivienda.