Plan general y calificación del suelo: qué se puede construir

La calificación del suelo es el uso que el planeamiento asigna a cada parcela: residencial, terciario, industrial o dotacional. Junto con la clasificación, que dice si ese suelo puede edificarse ya o necesita urbanizarse antes, forma el marco que decide qué se puede construir y qué no.

Clasificación y calificación del suelo: dos palabras distintas

Se confunden a diario y significan cosas diferentes. La clasificación responde a «¿en qué estado está este suelo?»: ya urbanizado y con servicios, pendiente de urbanizar, o protegido y fuera del proceso. La calificación responde a «¿para qué sirve?»: vivienda, comercio, oficinas, equipamiento público, zona verde.

Un solar en el centro de un pueblo puede estar urbanizado y calificado como residencial, y otro idéntico a cincuenta metros puede estar calificado como equipamiento y no admitir vivienda. Y un suelo urbanizable con un plan aprobado no es un suelo donde se pueda pedir licencia mañana: antes hay que ejecutar la urbanización, ceder lo que corresponda y recibir las obras.

Los parámetros que de verdad deciden

Debajo de las dos palabras hay una ficha de números que define el edificio posible:

• edificabilidad: cuántos metros construidos admite la parcela;
• ocupación: qué parte de la parcela puede cubrirse;
• altura y número de plantas, con su regla de medición;
• retranqueos y separación a linderos y a vial;
• usos compatibles, que es lo que permite —o no— un local, una oficina o un apartamento turístico;
• plazas de aparcamiento exigibles y reservas de zona verde.

Esta ficha es la que convierte un render en un edificio posible o imposible. Cuando un proyecto se presenta con más plantas de las que la ficha admite, no hay negociación: hay modificación de planeamiento, que es otro procedimiento y otro calendario.

Cómo se ordena el suelo en la Comunitat Valenciana

La ley valenciana de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje organiza el planeamiento municipal en dos niveles: uno estructural, que decide el modelo de ciudad y la clasificación, y otro pormenorizado, que baja a la parcela con los usos y los parámetros. Muchos municipios de la provincia de Alicante siguen operando con planes generales aprobados hace décadas, actualizados por modificaciones puntuales y por planes parciales de cada sector.

Para el comprador eso significa que la respuesta no está en un único documento. Un sector de la costa puede tener un plan general antiguo, un plan parcial propio, un estudio de detalle y ordenanzas municipales de edificación que matizan alturas o cerramientos. Quien pregunta «¿se puede construir enfrente?» necesita que alguien lea esa pila.

Dónde se consulta la calificación del suelo

Casi todo es público y gratuito. El ayuntamiento publica su planeamiento, y muchos municipios tienen un visor cartográfico donde se pincha la parcela y aparece su ficha. La Generalitat Valenciana mantiene además información territorial y cartográfica de la comunidad, útil para ver afecciones que no son municipales. Y el Catastro da la referencia catastral, la superficie y los linderos, aunque no la calificación.

Cuando hace falta una respuesta con valor administrativo, el camino es pedir al ayuntamiento un informe o una cédula urbanística de la parcela: un documento que certifica el régimen aplicable en ese momento. Es el paso que da cualquier técnico antes de proyectar, y el que conviene exigir cuando se compra suelo o una vivienda cuyo entorno aún está a medio construir.

Por qué le importa a quien compra una vivienda

Por tres razones muy terrenales. La vista: ninguna norma protege un panorama, y lo que puede aparecer delante de su terraza está escrito en la ficha de la parcela de delante. El uso: si quiere alquilar por temporadas, el planeamiento, la normativa turística y los estatutos de la comunidad tienen cada uno su palabra. Y la seguridad del proyecto: una promoción cuyo suelo no está en condiciones legales de edificarse no obtiene la licencia de obra, por mucho que el folleto esté acabado.

Comprobarlo es rápido y no exige intermediarios: la parcela, su ficha y, si el caso lo merece, un informe municipal. Eso es lo que distingue una opinión de un dato.

En Benidorm y en Villajoyosa el contraste salta a la vista: la primera es una ciudad vertical levantada sobre un planeamiento que premió la altura, y la segunda un casco marinero con parcelas pequeñas y alturas limitadas. Cualquier comparación entre obra nueva de una y de otra empieza por la ficha de la parcela.