[{"data":1,"prerenderedAt":700},["ShallowReactive",2],{"content:cities":3,"content:pseo:pisos-en-venta:villajoyosa":42,"content:services":80,"content:lexikon":343},[4,17,29],{"slug":5,"name":6,"state":7,"facts":8},"benidorm","Benidorm","Costa Blanca, España",[9,10,11,12,13,14,15,16],"La ciudad se organiza alrededor de dos playas urbanas, Levante y Poniente, separadas por el promontorio del antiguo castillo, donde está el mirador conocido como Balcón del Mediterráneo; el casco antiguo ocupa ese istmo entre las dos.","El perfil vertical no es casual: el planeamiento aprobado a mediados del siglo XX apostó por edificios altos con mucho suelo libre entre ellos en lugar de manzanas cerradas, y ese criterio es el que explica las torres en primera línea.","Quien compra aquí lee la ciudad por zonas antes que por metros: Levante y el Rincón de Loix al noreste, el casco antiguo en el centro, Poniente hacia el suroeste, los barrios interiores como Salto del Agua, y el límite con Finestrat al oeste, donde el tejido urbano continúa ya en otro término municipal.","El turismo funciona los doce meses del año, con una temporada de invierno de visitantes del norte de Europa; por eso los comercios, el transporte urbano y los servicios sanitarios siguen abiertos fuera del verano, algo que no ocurre en toda la costa.","Es uno de los municipios con mayor concentración de plazas hoteleras de España, y en su término están los parques de ocio Terra Mítica y Terra Natura, que emplean personal durante gran parte del año.","El TRAM tiene cabecera en la ciudad: la línea de vía estrecha enlaza con Alicante en un sentido y con la Marina Alta y Dénia en el otro. La AP-7 y la N-332 dan el acceso por carretera y el aeropuerto Alicante-Elche queda a algo menos de una hora.","El parque de viviendas mezcla edificios de los años sesenta y setenta con promociones recientes, de modo que comprar aquí obliga a mirar la antigüedad del inmueble, el estado de las instalaciones comunes y las derramas aprobadas antes que la vista desde la terraza.","Buena parte de ese parque se usa solo unos meses al año, y eso se nota en las comunidades de propietarios: presupuestos ajustados, juntas con poca asistencia y decisiones de obra que se arrastran. El acta de la última junta dice más del edificio que el propio anuncio.",{"slug":18,"name":19,"state":7,"facts":20},"villajoyosa","Villajoyosa",[21,22,23,24,25,26,27,28],"Villajoyosa y la Vila Joiosa son el mismo municipio: el segundo es el nombre en valenciano, y los dos se usan en la documentación oficial. Pertenece a la comarca de la Marina Baixa, en la provincia de Alicante, y el casco urbano está a unos ocho kilómetros de Benidorm siguiendo la costa.","El puerto pesquero sigue en activo y la lonja subasta la captura del día, de manera que la actividad del municipio no depende solo de la temporada de verano.","El chocolate es industria local desde el siglo XIX: Chocolates Valor tiene aquí su fábrica y su museo, y la elaboración de cacao forma parte del tejido económico del municipio junto con la pesca, el comercio y la construcción.","Las casas de colores del frente marítimo del casco antiguo son la imagen con la que se identifica el municipio; la explicación tradicional es que se pintaban así para que cada pescador reconociera la suya desde el mar.","Del pasado romano queda la Torre de Sant Josep, un monumento funerario a las afueras del casco, y el museo municipal expone los materiales de las excavaciones de la ciudad romana sobre la que se asienta el pueblo.","El TRAM pasa por el término y tiene parada en el municipio: en un sentido lleva a Benidorm y en el otro a Alicante. La N-332 lo atraviesa, la A-7 y la AP-7 dan acceso por el interior, y el aeropuerto Alicante-Elche queda a unos cuarenta kilómetros.","El Hospital Marina Baixa, hospital público de referencia de la comarca, está en el término municipal, y es un dato que pesa para quien compra para vivir todo el año y no solo en verano.","Para quien compra, la diferencia práctica con Benidorm está en la escala: el frente litoral no es vertical, los edificios son más bajos y la oferta de obra nueva es mucho menor, así que cada promoción concreta pesa más en la decisión que en un mercado con cientos de alternativas.",{"slug":30,"name":31,"state":32,"facts":33},"alicante","Alicante","Provincia de Alicante, España",[34,35,36,37,38,39,40,41],"Alicante, Alacant en valenciano, es la capital de la provincia del mismo nombre y la sede de su Diputación y de las delegaciones provinciales de la administración, de modo que buena parte de los trámites de la comarca acaban pasando por la ciudad.","El castillo de Santa Bárbara corona el monte Benacantil, en el centro de la ciudad, y a sus pies quedan el casco antiguo y el barrio de Santa Cruz, la zona de calles estrechas donde apenas hay solares libres y lo que se mueve es rehabilitación.","El puerto está pegado al centro urbano y combina tráfico de mercancías, cruceros y líneas regulares de pasajeros; el paseo de la Explanada y el barrio del Postiguet se apoyan directamente en él.","El aeropuerto Alicante-Elche Miguel Hernández está en el término municipal de Elche, a unos diez kilómetros del centro, y es la puerta de entrada aérea de toda la Costa Blanca.","La ciudad es sede de la Oficina de Propiedad Intelectual de la Unión Europea, y el campus principal de la Universidad de Alicante está en San Vicente del Raspeig, inmediatamente al norte; las dos cosas sostienen una demanda de vivienda que no depende de la temporada turística.","La estación de Alicante Terminal tiene alta velocidad con Madrid y servicios de cercanías hacia el sur de la provincia y Murcia; desde el centro sale además el TRAM que recorre la costa hasta Benidorm.","La obra nueva se concentra en los ensanches del norte y en el entorno de la playa de San Juan, a varios kilómetros del centro y unida a él por el tranvía, mientras en los barrios consolidados lo que hay es sustitución y reforma de edificios existentes.","Para quien compra, Alicante es el mercado menos estacional de la provincia: hay demanda de vivienda habitual todo el año y por eso los barrios se comparan por colegios, transporte, aparcamiento y servicios antes que por la distancia a la playa.",{"service":43,"city":18,"title":44,"metaTitle":45,"metaDescription":46,"h1":47,"sections":48,"faq":70},"pisos-en-venta","Pisos en venta en Villajoyosa frente a Benidorm","Pisos en venta en Villajoyosa: frente a Benidorm","Pisos en venta en Villajoyosa comparados con Benidorm: casco antiguo pintado, puerto pesquero, TRAM a ocho kilómetros y mucha menos obra nueva.","Pisos en venta en Villajoyosa: qué cambia respecto a Benidorm para un comprador",[49,52,55,58,61,64,67],{"heading":50,"text":51},"Villajoyosa se compara con Benidorm, y conviene hacer bien la comparación","Quien busca pisos en venta en Villajoyosa casi siempre llega después de mirar Benidorm, a ocho kilómetros por la N-332. Son dos mercados pegados y distintos. Esta página los compara para un comprador: el tipo de edificio, el ritmo del pueblo, el transporte y lo que aquí no va a encontrar.\n\nLa Vila Joiosa, su nombre en valenciano, es la capital tradicional de la comarca de la Marina Baixa, en la provincia de Alicante. No es un barrio de Benidorm ni una urbanización de costa: es un municipio con casco histórico, puerto de pescadores en activo, industria propia y el hospital comarcal. Esa diferencia explica casi todo lo demás.",{"heading":53,"text":54},"Las casas pintadas del casco antiguo no son decoración de folleto","Lo primero que se ve llegando por la costa es la fila de casas de colores sobre la playa del centro, en el barrio marinero antiguo. Se cuenta que los colores servían para que cada familia reconociera su casa desde el mar; hoy son un conjunto urbano protegido.\n\nPara el comprador eso significa un producto concreto: finca estrecha y baja, superficie pequeña, escalera sin ascensor en muchos casos y, con frecuencia, una o dos rehabilitaciones ya hechas. Comprar en esa trama es comprar dentro de un ámbito protegido: fachada, carpintería, cubierta y color no se deciden solo en casa, y las condiciones las fija el ayuntamiento. Cambian el presupuesto de la reforma y su calendario, así que se leen antes de firmar.",{"heading":56,"text":57},"Un puerto que sigue faenando y una industria de chocolate","El municipio mantiene flota pesquera y lonja, y eso se nota fuera de temporada: hay actividad en el puerto por la mañana, comercio que no depende de que sea agosto y vecinos que no se van en septiembre. A eso se suman la industria del chocolate, de la que la fábrica más conocida tiene aquí museo propio, y el hospital de la comarca, que atiende también a Benidorm y al interior.\n\nQuien vaya a pasar el invierno debería medir exactamente eso: qué sigue abierto en enero. Panadería, mercado, centro de salud, colegio, farmacia, transporte. En un pueblo con economía propia la respuesta suele ser «casi todo», y es la diferencia práctica más importante frente a una urbanización estacional.",{"heading":59,"text":60},"El TRAM: Benidorm en un sentido, Alicante en el otro","El tranvía de vía estrecha cruza el municipio. La línea 1 une Alicante con Benidorm pasando por El Campello y por la Vila, y en Benidorm enlaza con la línea 9, que sigue costa arriba hacia Dénia. Con esa combinación se llega a los dos centros sin coche, lo que en una segunda residencia pesa más de lo que parece: permite no tener dos coches y que los hijos se muevan solos.\n\nPor carretera, la N-332 es la vía costera entre ambos municipios y la A-7 la autovía al aeropuerto de la Costa Blanca, a unos cuarenta kilómetros. El coche sigue siendo necesario en las urbanizaciones de ladera, lejos del tranvía y de las tiendas.",{"heading":62,"text":63},"Hay muchos menos pisos en venta de obra nueva que en Benidorm","La oferta de la Vila es sobre todo segunda mano: casco antiguo, bloques de los setenta a los noventa en la playa urbana y promociones dispersas en la franja que mira al mar. La promoción nueva existe, pero es pequeña en número de viviendas y aparece en parcelas sueltas, no en barrios enteros como en el término vecino.\n\nLa consecuencia es doble. Hay menos competencia de compradores por cada vivienda y menos presión para decidir en una tarde; y hay menos entre lo que elegir. Si quiere obra nueva con una distribución y unas vistas concretas, probablemente tendrá que esperar a que salga algo o comprar usado y reformar. Lo que no funciona es buscar aquí el volumen de oferta de Benidorm y concluir que el mercado está parado.",{"heading":65,"text":66},"Lo que Villajoyosa no tiene y Benidorm sí","Esto casi nunca lo dice un anuncio. Aquí no hay un frente de torres con cientos de viviendas comparables, así que es más difícil formarse una referencia sólida comparando unidades parecidas. No hay la densidad de servicios en inglés, alemán o neerlandés que Benidorm tiene normalizada, ni el mismo tejido de ocio nocturno, ni grandes centros comerciales dentro del término, aunque queden a pocos minutos.\n\nY hay una consecuencia financiera: un mercado pequeño es menos líquido. Vender aquí suele llevar más tiempo que vender en Levante, porque en cada momento hay menos compradores mirando. Si su horizonte es corto, eso pesa.\n\nEn la otra dirección, lo que este municipio tiene y Benidorm no es el hospital comarcal, un casco histórico habitado todo el año y una escala en la que el vecino del portal es vecino y no huésped de la semana.",{"heading":68,"text":69},"Los pisos en venta del frente marítimo y los del interior del pueblo son dos compras distintas","En primera línea, sobre la playa urbana, hay bloques de los setenta y ochenta con vistas abiertas. Son viviendas que envejecen a la intemperie: salinidad, carpintería, impermeabilización de terrazas y fachada. Compre las vistas, pero pida las actas de la comunidad, el informe de evaluación del edificio y las derramas acordadas. En el casco antiguo se compra carácter y se pagan escaleras, calles estrechas y obra condicionada. Hacia el interior y las laderas se compra superficie, terraza y aparcamiento, y se paga en coche.\n\nEn los tres casos la comprobación básica es la misma y la puede hacer usted: nota simple del Registro de la Propiedad —titular, superficie inscrita, cargas—, último recibo del impuesto municipal y año real de construcción. Si la vivienda se rehabilitó, pregunte por la licencia municipal de esa obra: una reforma sin papel se hereda con la casa.\n\nEn este municipio SAVO proyecta un edificio. Hoy existe en infografías 3D y en el plano del conjunto: nada construido, nada a la venta, ninguna fecha. Por eso esta página no le ofrece una vivienda, sino el criterio para mirar las que ya existen.",[71,74,77],{"q":72,"a":73},"¿Villajoyosa es más tranquila que Benidorm?","En invierno, claramente: es un pueblo con economía propia y sin turismo masivo de temporada. En julio y agosto el centro, la playa urbana y el puerto se llenan, y las fiestas patronales de verano mueven a mucha gente. La diferencia estable no es el verano, es el resto del año.",{"q":75,"a":76},"¿Se negocia igual una vivienda de segunda mano y una de obra nueva?","No. En segunda mano el vendedor suele ser un particular y se negocian precio, fechas, muebles y reparaciones. En obra nueva vende una promotora con una lista de condiciones, y lo que se mueve normalmente son los acabados y el calendario de pagos. En los dos casos solo vale lo que quede escrito en el contrato.",{"q":78,"a":79},"¿Qué se paga además del precio de la vivienda?","Los impuestos del tipo de compra —transmisiones patrimoniales en segunda mano; valor añadido más actos jurídicos documentados en vivienda nueva—, la notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad y, si hay hipoteca, la tasación. Los tipos y los importes los confirma su asesor fiscal para su caso concreto.",[81,148,212,279],{"slug":43,"title":82,"teaser":83,"metaTitle":84,"metaDescription":85,"h1":86,"intro":87,"forWhom":88,"includes":93,"howItWorks":109,"model":125,"faq":128,"related":144},"Cómo se lee un anuncio","Casi todas las cifras de un anuncio son ciertas y casi ninguna está medida igual. Qué significa cada metro cuadrado, qué esconden las fotos y qué puede prometer quien ha publicado el aviso.","Pisos en venta: cómo leer un anuncio sin equivocarse","Pisos en venta en España: útil, construida y computable, qué significa «a reformar», qué dicen las fotos y el plano, y qué puede prometer quien publica.","Leer un anuncio de pisos en venta sin llevarse sorpresas","Un anuncio de pisos en venta es un texto comercial, no una ficha registral: casi todas sus cifras son verdaderas y casi ninguna está medida igual. Saber quién escribió el aviso y qué palabra ha usado para cada metro cuadrado evita la mitad de las sorpresas de una visita.\n\nNo hay que buscar engaños, sino traducciones. El mismo piso puede aparecer con tres superficies distintas, con el estado descrito en dos palabras elásticas y con una galería de imágenes elegida para que no sobre nada. Todo eso se corrige con tres preguntas y un plano.",[89,90,91,92],"Quien compara viviendas entre portales y descubre que los metros no cuadran de un aviso a otro.","Quien va a hacer un viaje para ver un piso y quiere decidir antes qué merece la visita.","Quien se encuentra con «a reformar» o «para entrar a vivir» y no sabe cuánto obliga cada expresión.","Quien no distingue si está hablando con una agencia, con un portal o directamente con la promotora.",[94,97,100,103,106],{"title":95,"text":96},"Los tres metros de unos pisos en venta","La superficie útil es el suelo que se pisa, medido por dentro de los cerramientos: contesta a si cabe la mesa. La superficie construida se mide por fuera e incluye muros, tabiques y patinillos; es la que suele figurar en la escritura y en la lista de precios. Y existe una tercera cifra, la que mezcla el interior con una parte de la terraza: la práctica comercial habitual es contar la terraza por una fracción de su superficie, a menudo la mitad, y sumarla. Esa cifra mezclada —algunos avisos la llaman computable o «superficie total»— no está normalizada: depende de quién la calcule. La pregunta que lo resuelve es corta: de los metros que anuncian, ¿cuántos están bajo techo y cerrados?",{"title":98,"text":99},"«A reformar», «a estrenar», «para entrar a vivir»","Las tres son descripciones del estado y ninguna obliga a nada por sí misma. «A reformar» dice que el vendedor ya cuenta con que hay que invertir, y suele significar instalaciones antiguas: electricidad, fontanería, carpintería exterior. «Para entrar a vivir» significa habitable, no actualizado. «A estrenar» informa de que nadie ha vivido allí, no de que la venta sea una primera transmisión: un piso nunca habitado revendido por un inversor es segunda mano a todos los efectos. Lo que importa de esas etiquetas es lo que implican por debajo —si hay certificado energético en vigor, si el edificio ha pasado su inspección técnica, si hay derramas aprobadas en la comunidad—, y eso no se deduce del adjetivo: se pregunta.",{"title":101,"text":102},"Las fotos dicen menos de lo que parece","Un reportaje inmobiliario se hace con gran angular y a la hora de mejor luz, y eso no es una trampa: es el oficio. Lo informativo es el inventario de lo que falta. Si no hay foto de la cocina, del baño o del tendedero, suelen ser la parte menos presentable. Si no hay ninguna imagen del portal, de la escalera o de la fachada, el que no está presentable es el edificio. Si no aparece la vista desde la ventana, es porque la vista es el vecino. Y una imagen de obra nueva es una infografía, no una fotografía: debe decirlo, porque materiales, vegetación y mobiliario pueden cambiar en lo construido.",{"title":104,"text":105},"El plano es la parte más honesta del aviso","Un plano acotado da de una sola vez lo que no da ninguna galería de imágenes: el reparto real, los metros de cada estancia, el ancho del pasillo, dónde van los muros de carga, de qué estancias se puede prescindir y hacia dónde abre cada ventana. Si lleva la flecha del norte, también dice la orientación, que en la costa decide la temperatura de la vivienda en agosto. Un aviso sin plano no es sospechoso, pero un plano sin cotas sí es decorativo: sirve para imaginar, no para comparar. En obra nueva el plano acotado y firmado es además un documento contractual, y conviene que se incorpore como anexo a lo que se firma.",{"title":107,"text":108},"Quién publica unos pisos en venta y qué puede prometer","Un portal es un tablón: aloja el aviso, no responde de su contenido y no ha visto la vivienda. Una agencia actúa por encargo del propietario y puede comprometer lo que ese encargo le permita, que casi nunca incluye el precio final ni las condiciones de pago. Una promotora vende lo que ella misma construye y es la única que puede comprometer calidades, plazos y superficies, porque es quien responderá de ellas; a cambio, solo le enseñará su propia promoción. El mismo piso publicado por tres emisores produce tres textos distintos, y la pregunta que ordena todo es a quién pertenece el aviso: quien lo firma es quien después tendrá que sostenerlo por escrito.",[110,113,116,119,122],{"title":111,"text":112},"Primero, quién firma el aviso","Antes de leer las características, busque el emisor: nombre comercial, sociedad, teléfono y, si aparece, número de registro profesional o de agente. Un aviso sin emisor identificable es un aviso que nadie va a sostener. Ese dato también explica el tono del texto y qué parte de lo prometido podrá pasar al contrato.",{"title":114,"text":115},"Después, qué superficie se cita y dónde consta","Pida la cifra con su apellido —útil, construida, con elementos comunes— y pregunte en qué documento aparece. La construida consta en la escritura y en la división horizontal; la catastral, en el Catastro, y a veces no coinciden. Esa discrepancia es normal y tiene arreglo, pero conviene conocerla antes de negociar y no en la notaría.",{"title":117,"text":118},"Luego, la referencia catastral y la nota simple","Con la referencia catastral se identifica la finca exacta y se ve su superficie registrada y sus linderos. Con la nota simple del Registro de la Propiedad se sabe quién es el titular y qué cargas, hipotecas o embargos pesan sobre ella. Las dos consultas puede hacerlas usted sin intervención del vendedor, y son las que convierten un aviso en una finca concreta.",{"title":120,"text":121},"Cómo comparar dos pisos en venta que parecen iguales","Lleve las dos viviendas a la misma unidad antes de compararlas: superficie útil en los dos casos, terraza contada aparte, y los gastos recurrentes —cuota de comunidad, IBI, derramas aprobadas— sumados al lado de cada una. La relación entre útil y construida dice por sí sola cuánto se pierde en muros y pasillos. En ese formato, dos avisos que parecían equivalentes casi nunca lo son.",{"title":123,"text":124},"Al final, la visita con el aviso impreso","Vaya con el texto y el plano en la mano y compruebe lo que afirman: las estancias que se anunciaban, la orientación, el estado de la carpintería exterior, las humedades en techos y en el bajo de las paredes, la presión del agua, el ruido con la ventana abierta. Lo que el aviso prometió y la visita no confirma debe acabar escrito en el contrato o desaparecer del precio.",{"title":126,"text":127},"Qué puede comprobar usted, y a quién se lo pide","Sin pedir nada a nadie: la referencia catastral, la superficie y los linderos en el Catastro; el titular y las cargas en la nota simple del Registro de la Propiedad; la calificación del suelo y las licencias en el ayuntamiento; y la sociedad del emisor del aviso en el registro mercantil. En obra nueva, además, la licencia de obra tiene número de expediente municipal.\n\nAl vendedor o a la agencia se les pide lo que está en su poder: el plano acotado, el certificado de eficiencia energética en vigor, los estatutos y el acta de la última junta de la comunidad, el certificado de estar al corriente de las cuotas, el último recibo del IBI y, en vivienda nueva, la memoria de calidades y la copia de la garantía de las cantidades anticipadas.\n\nNo hay aquí ninguna promesa por nuestra parte, ni esta guía sustituye a su notario o a su asesor. Es la lista de lo comprobable y el nombre de quien lo tiene. Y una regla que ahorra discusiones: lo que no acabe en el contrato o en un anexo firmado no está prometido, aunque estuviera en el aviso.",[129,132,135,138,141],{"q":130,"a":131},"¿Por qué el mismo piso aparece con metros distintos en dos portales?","Porque cada aviso cita una superficie diferente sin decir cuál. Uno puede estar dando la construida de la escritura, otro la catastral y otro el interior más una parte de la terraza. Ninguno miente necesariamente: están contestando preguntas distintas. Se resuelve pidiendo la cifra con su apellido y el documento en el que consta.",{"q":133,"a":134},"¿Una terraza cuenta como superficie de la vivienda?","Es superficie de la vivienda, pero no es suelo cubierto y cerrado, y por eso la práctica comercial la cuenta solo en parte. El problema aparece cuando se suma sin avisar: un piso con una terraza grande puede anunciarse con los mismos metros que otro con más salón. Pida los dos números por separado y compare el interior con el interior.",{"q":136,"a":137},"¿Puedo fiarme de la cifra de gastos de comunidad que aparece en el aviso?","Sirve como orden de magnitud, no como dato. La cuota la aprueba la junta de propietarios cada ejercicio y puede subir, y además hay derramas, que son acuerdos puntuales para obras y no aparecen en la cuota ordinaria. El documento que lo aclara es el acta de la última junta junto con el certificado de deuda cero de la comunidad.",{"q":139,"a":140},"¿Qué significa que un aviso no tenga dirección exacta?","Es habitual y casi nunca es grave: el vendedor evita que los vecinos sepan que vende o que otra agencia capte el inmueble. Lo que sí debe darse antes de visitar es la zona con precisión y la referencia catastral cuando se pide en serio. Si tampoco se da eso, lo que falta no es la dirección: es la identificación de la finca.",{"q":142,"a":143},"¿Las imágenes de obra nueva son fotos del edificio?","No, mientras el edificio no esté construido son infografías, y deben ir identificadas como tales. Muestran la intención del proyecto: la geometría y el reparto suelen sostenerse, pero materiales, vegetación, mobiliario y vistas pueden variar. Lo que vincula no es la imagen, sino el plano acotado y la memoria de calidades que se firman.",[145,146,147],"memoria-de-calidades","cuota-de-participacion","promotor-constructor-y-api",{"slug":149,"title":150,"teaser":151,"metaTitle":152,"metaDescription":153,"h1":154,"intro":155,"forWhom":156,"includes":161,"howItWorks":177,"model":190,"faq":192,"related":208},"obra-nueva","Qué significa obra nueva","No la define la edad del edificio, sino la primera transmisión. De ahí salen el impuesto que paga, las garantías que le acompañan y las reglas del dinero que entrega antes.","Obra nueva: definición legal, impuestos y garantías","Obra nueva en España: qué es la primera transmisión, por qué tributa por IVA y no por ITP, qué garantías fija la LOE y cómo viaja el dinero anticipado.","Qué es exactamente una vivienda de obra nueva en España","La obra nueva no es una vivienda moderna: es la primera transmisión de una vivienda que nadie ha estrenado, hecha por quien la ha promovido. Esa definición, y no la antigüedad del edificio, decide qué impuesto paga usted, qué garantías le acompañan durante diez años y cómo tiene que viajar su dinero.\n\nLa diferencia con la segunda mano no está en los acabados. Un edificio terminado hace tiempo que nunca ha tenido propietario sigue siendo primera transmisión; un piso reformado de arriba abajo y vendido por un particular no lo es, aunque el anuncio diga «a estrenar». Dos pisos idénticos pueden estar en lados distintos de esa frontera.",[157,158,159,160],"Quien compara un piso anunciado como «a estrenar» con uno de promoción nueva y no sabe si está comparando lo mismo.","Quien va a entregar dinero antes de que el edificio exista y quiere saber dónde debe estar ese dinero mientras tanto.","Quien ha oído que la vivienda nueva «paga más impuestos» y quiere saber de qué impuesto se habla y quién lo fija.","Quien quiere saber a quién reclama, por qué conceptos y durante cuánto tiempo si algo falla después de las llaves.",[162,165,168,171,174],{"title":163,"text":164},"Obra nueva, segunda mano y «a estrenar»","La ley no ordena las viviendas por su edad, sino por su posición en la cadena de transmisiones. Primera transmisión es la que va del promotor al primer propietario de la vivienda; todo lo que venga después es segunda o ulterior transmisión, por limpio que esté el piso. «A estrenar», «reformado» y «como nuevo» son descripciones comerciales del estado, no categorías jurídicas, y no cambian de lado esa frontera. La consecuencia es doble y se nota en el dinero: el impuesto que se liquida y las garantías que viajan con la vivienda son distintos a cada lado.",{"title":166,"text":167},"El vendedor de una vivienda nueva es el promotor","Promotor es quien decide construir, pone el suelo y el dinero y responde del resultado, sea una sociedad mercantil, una cooperativa de viviendas o un particular que autopromueve su casa. No es lo mismo que la constructora, que ejecuta la obra por contrato, ni que la comercializadora o la agencia, que enseñan la vivienda y cobran por intermediar. Quien le abre el piso piloto puede no ser quien firme con usted. En el contrato aparece una sociedad concreta, con su denominación, su CIF y sus datos registrales: esa sociedad, y no la marca del folleto, es la que tendrá la obligación.",{"title":169,"text":170},"Los impuestos cambian de nombre, no solo de tipo","Una vivienda de segunda mano se liquida por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que gestiona la comunidad autónoma. Una primera transmisión, en cambio, lleva IVA, y la escritura queda además sujeta a Actos Jurídicos Documentados. No son dos formas de llamar a lo mismo: se declaran en modelos distintos, ante administraciones distintas, y los tipos los fija cada comunidad y cada momento, así que el número se lo confirma su asesor y no una página web. Aparte van la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría, que se pagan igual en los dos casos.",{"title":172,"text":173},"Las garantías nacen con el edificio, no con su compra","La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de garantía contados desde la recepción de la obra: uno para los defectos de acabado, tres para los que afectan a la habitabilidad —humedades, aislamiento, instalaciones— y diez para los que tocan la estructura. El promotor responde frente al comprador junto con el constructor y los técnicos que firmaron, y la vivienda nueva lleva además un seguro obligatorio para los daños estructurales. Esas garantías acompañan al inmueble: si usted vende dentro de plazo, el siguiente propietario las conserva. Y el libro del edificio es donde constan, por escrito, el proyecto, los materiales y el mantenimiento que el edificio exige.",{"title":175,"text":176},"El dinero que se entrega antes de que exista el piso","Mientras la obra avanza, el comprador va pagando algo que todavía no está a su nombre. Para ese desajuste la ley española es explícita: las cantidades anticipadas deben ingresarse en una cuenta separada del resto del patrimonio del promotor, destinada solo a la obra, y estar cubiertas por un aval o un seguro por el importe entregado más sus intereses. Si la vivienda no se entrega, la devolución se reclama a quien garantiza, no a la buena voluntad de nadie. Lo que se pide, por tanto, no es una explicación: es la copia del certificado individual a su nombre y el número de la cuenta en la que entra cada pago.",[178,181,184,187],{"title":179,"text":180},"Suelo, calificación y licencia","Antes de que exista un plano comercial existe un suelo con una calificación concreta en el plan general del municipio: qué uso admite, cuánta edificabilidad y cuántas plantas. Sobre eso el ayuntamiento concede la licencia de obra, que es un expediente administrativo con número. Las dos cosas se pueden consultar sin pedir permiso al vendedor. Una infografía bien hecha no demuestra ninguna de las dos.",{"title":182,"text":183},"La obra, el certificado final y el Registro","Durante la ejecución hay una dirección facultativa que certifica lo construido. Al terminar, el arquitecto y el arquitecto técnico firman el certificado final de obra, y con él se otorgan ante notario la declaración de obra nueva y la división horizontal. Ese es el momento en que los pisos dejan de ser partes de un solar y pasan a existir como fincas independientes en el Registro de la Propiedad, cada una con su superficie y su cuota de participación.",{"title":185,"text":186},"La licencia de primera ocupación","Terminado el edificio, el ayuntamiento comprueba que lo construido coincide con lo autorizado y emite la licencia de primera ocupación. Es el documento que convierte una obra acabada en una vivienda que se puede habitar, contratar con las compañías de suministro y escriturar con normalidad. Sin ella hay un edificio en pie y un problema administrativo, y conviene no confundir una cosa con la otra.",{"title":188,"text":189},"Cuándo una vivienda deja de ser obra nueva","Con la primera transmisión la condición se agota. La segunda venta del mismo piso es segunda mano aunque nadie haya dormido en él, y vuelve al impuesto de transmisiones. Hay un detalle que se pasa por alto: los plazos de garantía corren desde la recepción de la obra, no desde la fecha de su escritura. Comprar una vivienda terminada tiempo atrás y nunca vendida significa heredar los años de garantía que queden, no empezarlos de cero.",{"title":126,"text":191},"Lo público se consulta sin permiso de nadie. La calificación del suelo y la edificabilidad están en el plan general, que el ayuntamiento publica; la licencia de obra es un expediente municipal con número; la titularidad y las cargas de la finca las dice la nota simple del Registro de la Propiedad, que puede pedir cualquiera; la referencia catastral y los linderos están en el Catastro; y la sociedad que firmará con usted se consulta en el registro mercantil del país donde esté inscrita.\n\nLo demás se pide al promotor, porque es suyo: el plano acotado de la vivienda con las superficies desglosadas, la memoria de calidades, la copia del aval o del seguro de las cantidades anticipadas a su nombre, el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación cuando existan, y el libro del edificio en la entrega.\n\nEsta lista no es una garantía que le demos nosotros, y no sustituye a su notario ni a su asesor fiscal. Es el nombre de cada documento y el de quien tiene la obligación de dárselo. Cuando un documento «todavía no está», eso no es un problema de confianza: es información sobre la fase en la que está el proyecto, y conviene leerla así. La comprobación vale para cualquier promotor, también para SAVO.",[193,196,199,202,205],{"q":194,"a":195},"¿Un piso reformado es obra nueva?","No. Si la vivienda ya tuvo un propietario, la venta es una transmisión posterior, por completa que haya sido la reforma. El anuncio puede decir «a estrenar» con razón —nadie ha vivido allí desde las obras— y aun así liquidarse por el impuesto de transmisiones y sin las garantías de la edificación nueva.",{"q":197,"a":198},"¿Una vivienda que nadie ha habitado es siempre una primera transmisión?","Solo si quien vende es el promotor y es la primera vez que esa vivienda cambia de manos. Si el promotor la transmitió antes a otra sociedad, a una entidad financiera o a un inversor, la que usted compra ya es la segunda. La pregunta útil en la visita no es cuántos años tiene el edificio, sino cuántas veces se ha vendido el piso.",{"q":200,"a":201},"¿Las garantías se cuentan desde que yo compro?","No: desde la recepción de la obra. Es la razón por la que conviene mirar la fecha del certificado final de obra y la del acta de recepción antes de valorar una vivienda terminada que lleva tiempo sin venderse. El libro del edificio recoge esas fechas, y con ellas se sabe qué parte de cada plazo sigue viva.",{"q":203,"a":204},"¿Puedo comprar una vivienda nueva sin residir en España?","Sí, y es frecuente en la costa. Lo que cambia es el papeleo, no la operación: hará falta NIE para firmar y para pagar los impuestos, una cuenta en España para justificar los medios de pago y, si no va a estar presente, un poder notarial. El notario y el Registro funcionan igual para un residente y para quien no lo es.",{"q":206,"a":207},"¿Y si el edificio no llega a terminarse?","Para eso existe la garantía de las cantidades anticipadas: la devolución se reclama al avalista o a la aseguradora que emitió el certificado a su nombre. Por eso ese papel se pide antes del primer ingreso y no después. Sin él, lo que hay es una transferencia a una sociedad y ninguna vía para recuperarla.",[209,210,211],"itp-o-iva-en-obra-nueva","libro-del-edificio-y-garantias","licencia-de-primera-ocupacion",{"slug":213,"title":214,"teaser":215,"metaTitle":216,"metaDescription":217,"h1":218,"intro":219,"forWhom":220,"includes":225,"howItWorks":241,"model":257,"faq":259,"related":275},"comprar-piso","La compra, documento a documento","Una compra no es una sucesión de sensaciones, sino una cadena de papeles. Qué es cada uno, quién lo emite y qué hay que mirar en él antes de que el dinero cambie de sitio.","Comprar piso en España: los papeles, uno por uno","Comprar piso en España documento a documento: nota simple, reserva, contrato privado, escritura y acta de entrega. Quién emite cada papel y qué revisar.","Comprar piso en España es una cadena de documentos","Comprar piso en España se parece poco a lo que se cuenta en las visitas: no es una decisión que se toma un día, sino una cadena de papeles que se firman en un orden fijo. Cada uno tiene un emisor distinto, y casi todos pueden leerse antes de que nadie entregue dinero.\n\nEsta guía no cuenta la operación por etapas emocionales, sino por documentos: el que ya existe sin usted, el que crea la operación, el que describe el edificio, el que acredita a quien vende y el que le piden a usted. Puesta así, la compra deja de tener sorpresas y empieza a tener lista.",[221,222,223,224],"Quien va a firmar su primera compra en España y no sabe qué papel viene antes de qué papel.","Quien ya tiene un piso elegido y quiere saber qué puede leer antes de comprometer dinero.","Quien compra desde otro país y necesita entender qué trámites exigen su presencia y cuáles no.","Quien oye hablar de reserva, arras, contrato privado y escritura como si fueran la misma cosa.",[226,229,232,235,238],{"title":227,"text":228},"Antes de comprar piso: los papeles que ya existen sin usted","La finca tiene historia propia, y está escrita antes de que usted aparezca. La nota simple del Registro de la Propiedad dice quién es el titular, con qué superficie está inscrita la vivienda y qué cargas, hipotecas, embargos o anotaciones pesan sobre ella; la pide cualquiera. El Catastro añade la referencia catastral, la superficie catastral y los linderos. El certificado de eficiencia energética en vigor lo aporta el vendedor y lo emite un técnico. De la comunidad de propietarios salen los estatutos, el acta de la última junta —donde aparecen las derramas aprobadas— y el certificado de estar al corriente de las cuotas. Y del ayuntamiento, el expediente de licencia y el último recibo del IBI.",{"title":230,"text":231},"Los documentos que crea la operación","La hoja de reserva retira la vivienda del mercado y fija finca, precio, anejos y plazo; normalmente implica entregar dinero. El contrato privado de compraventa, con o sin arras, es donde se decide de verdad casi todo: la descripción de la finca, la superficie, los anejos y si son fincas independientes, el precio con el impuesto indicado por separado, el calendario de pagos, el reparto de gastos y qué ocurre si una de las partes no cumple. La escritura pública ante notario transmite la propiedad, y la inscripción posterior en el Registro es la que la protege frente a terceros. El acta de entrega, en vivienda nueva, es donde se anotan los defectos el día de las llaves.",{"title":233,"text":234},"Los documentos del edificio, cuando es nuevo","Un edificio recién construido tiene su propio expediente, y conviene pedirlo entero. La licencia de obra autoriza a construir; el certificado final de obra, firmado por el arquitecto y el arquitecto técnico, cierra la ejecución; la declaración de obra nueva y la división horizontal crean cada vivienda como finca independiente con su cuota de participación; la licencia de primera ocupación permite habitarla y contratar los suministros; el libro del edificio recoge proyecto, materiales y mantenimiento; la memoria de calidades describe lo que se ha puesto dentro; y el aval o el seguro de las cantidades anticipadas protege el dinero entregado mientras la obra avanza.",{"title":236,"text":237},"Los documentos de quien vende","Hay que acreditar dos cosas: que es titular y que puede firmar. Si vende un particular, su título de propiedad y su identificación; si vende en representación de otro, el poder notarial, y conviene leer qué facultades contiene exactamente. Si vende una sociedad, su denominación completa, su número fiscal, sus datos de inscripción y quién la representa con poder bastante; el registro mercantil del país de inscripción confirma que la sociedad existe, quién la administra y que no está en liquidación. En vivienda nueva hay una comprobación más: que la sociedad que firma con usted es la misma que figura como titular del solar en el Registro.",{"title":239,"text":240},"Los documentos que le van a pedir a usted","El NIE es el número de identificación que necesita cualquier extranjero para firmar y para liquidar impuestos en España; sin él no hay escritura ni declaración posible. Hace falta además una cuenta bancaria desde la que pagar, porque la escritura tiene que identificar los medios de pago uno a uno: importe, fecha y cuenta de origen. Si no va a estar presente en la firma, un poder notarial a favor de quien le represente, apostillado y traducido si se otorga fuera de España. Y, si financia la compra, la documentación que le pida la entidad, que es un expediente aparte y con su propio calendario.",[242,245,248,251,254],{"title":243,"text":244},"Comprobar antes de pagar","El orden sano es leer la finca antes de hablar de dinero: nota simple, Catastro, licencias y situación de la comunidad. Es la única fase que no cuesta nada y la única en la que todavía se puede cambiar de opinión sin consecuencias. Casi todo lo que se tuerce en una compra estaba escrito en un documento que podía pedirse en esta fase.",{"title":246,"text":247},"Reservar: qué queda bloqueado y qué no","Una reserva compromete al vendedor a no ofrecer la vivienda a otro mientras corre el plazo pactado, y a usted a negociar en las condiciones escritas. No transmite nada. Lo que decide su alcance no es el título del papel, sino su contenido: conviene leerlo entero, porque hay hojas de reserva que describen precio total, pagos y firma y son en realidad un contrato de compraventa con otro nombre.",{"title":249,"text":250},"El contrato privado: aquí se decide casi todo","Es el documento más largo y el que menos se lee. Lo que el folleto o la visita prometieron y el contrato no recoge, en la práctica no está prometido: acabados, orientación, carpintería, climatización, plaza de garaje y trastero van en el texto o en un anexo firmado con él. Dos cláusulas merecen atención propia: quién decide si un material sustituido es «equivalente» y qué pasa exactamente si una de las partes no cumple.",{"title":252,"text":253},"La firma y, después, el Registro","El día de la escritura no se decide: se comprueba. La elección de notario corresponde al comprador, y conviene pedir el borrador con margen para leerlo con la nota simple al lado. Firmar no es el final: la propiedad se protege con la inscripción en el Registro de la Propiedad, y antes de inscribir hay que haber liquidado el impuesto que corresponda a la operación.",{"title":255,"text":256},"Comprar piso sobre plano: el mismo orden, otro riesgo","Sobre plano la secuencia es idéntica pero invertida en el tiempo: se firma primero, se paga por tramos y se es propietario al final. Eso añade dos documentos imprescindibles y un hábito. Los documentos son el aval o el seguro de las cantidades anticipadas, con certificado a su nombre, y el plano acotado incorporado al contrato. El hábito es pedir que cada pago vaya contra una fase certificada de la obra, no contra una fecha del calendario.",{"title":126,"text":258},"Usted mismo, sin intermediarios: la nota simple en el Registro de la Propiedad; la referencia catastral, la superficie y los linderos en el Catastro; el expediente de licencia en el ayuntamiento; la calificación del suelo en el plan general; y la sociedad vendedora en el registro mercantil del país donde esté inscrita, con su administrador y su estado.\n\nAl vendedor se le pide lo que obra en su poder: título de propiedad o poder de representación, certificado energético en vigor, estatutos y acta de la comunidad, certificado de cuotas al corriente, recibo del IBI y, en vivienda nueva, licencia de primera ocupación, certificado final de obra, memoria de calidades, libro del edificio y copia de la garantía de las cantidades anticipadas. A la notaría se le pide el borrador de la escritura con antelación suficiente para leerlo.\n\nNada de esto es una garantía nuestra ni asesoramiento jurídico: su notario y su asesor responden de su caso. Es el inventario de lo que se puede leer y el nombre de quien debe entregarlo. La regla práctica cabe en una línea: ningún pago antes del documento que lo justifica, y ningún documento firmado sin haberlo leído completo.",[260,263,266,269,272],{"q":261,"a":262},"¿La reserva y las arras son lo mismo?","No. La reserva aparta la vivienda durante un plazo y, en la mayoría de las redacciones, no obliga a comprar. El contrato con arras ya es una compraventa acordada, y salir de él tiene un coste que depende de cómo estén calificadas esas arras en el propio texto. Si el documento no lo dice, la interpretación no suele ser la que el comprador da por supuesta.",{"q":264,"a":265},"¿Quién elige al notario y quién lo paga?","En la compraventa de inmuebles la elección corresponde al comprador, y conviene ejercerla, porque es quien leerá la letra pequeña en su nombre. El reparto de gastos lo pacta el contrato dentro de lo que la ley permite, y por eso es una de las cláusulas que hay que mirar en el contrato privado y no el día de la firma.",{"q":267,"a":268},"¿Puedo comprar sin viajar a España?","Sí, mediante un poder notarial a favor de quien le represente. Si se otorga fuera de España, normalmente necesitará apostilla y traducción jurada. Lo que no se puede delegar es la lectura: pida el borrador de la escritura y el contrato privado traducidos o explicados antes de que su representante firme por usted.",{"q":270,"a":271},"¿Qué ocurre si la superficie del Registro y la del Catastro no coinciden?","Es más frecuente de lo que parece y tiene procedimientos de corrección. Lo importante es detectarlo antes de negociar, porque afecta a la descripción de lo que compra y puede retrasar la inscripción. La notaría lo ve al montar el expediente; usted lo ve antes comparando la nota simple con la ficha catastral.",{"q":273,"a":274},"¿Qué papel acredita que la vivienda se puede habitar?","En obra nueva, la licencia de primera ocupación del ayuntamiento, acompañada del certificado final de obra. Con ellas se contratan los suministros y se escritura con normalidad. En algunas comunidades existe además un documento específico de habitabilidad; qué se exige depende de dónde esté el inmueble, y es una pregunta que se hace al ayuntamiento del municipio.",[276,277,278],"aval-de-cantidades-a-cuenta","certificado-final-de-obra","plusvalia-municipal",{"slug":280,"title":281,"teaser":282,"metaTitle":283,"metaDescription":284,"h1":285,"intro":286,"forWhom":287,"includes":292,"howItWorks":308,"model":324,"faq":326,"related":342},"inmobiliaria","Agencia, promotor o constructora","Quién intermedia, quién construye y quién responde de los defectos son tres figuras distintas. Cómo se distinguen, quién paga a cada una y qué comprobar de quien va a firmar con usted.","Inmobiliaria, promotor o constructora: quién es quién","Inmobiliaria, promotor, constructora y API: qué hace cada figura al comprar vivienda en España, quién cobra de quién, quién custodia el dinero y qué revisar.","Qué es una inmobiliaria en España y qué no puede hacer por usted","Una inmobiliaria es un intermediario: pone en contacto a quien vende con quien compra y cobra por ello. No construye, no responde de los defectos del edificio y, salvo pacto expreso, no es quien le va a vender la vivienda. Confundirla con el promotor cambia a quién reclama usted después.\n\nLa confusión es comprensible, porque en la práctica las cuatro figuras se mezclan en la misma oficina y a veces en la misma persona. Separarlas no es una cuestión de vocabulario: decide quién cobra, quién custodia su dinero y quién tiene la obligación cuando aparece una grieta.",[288,289,290,291],"Quien trata con una oficina que enseña pisos y no sabe si vende por cuenta propia o ajena.","Quien ha oído que la comisión la paga el vendedor y quiere saber qué firma él mismo al visitar.","Quien va a transferir una reserva y no sabe a qué cuenta debe entrar ese dinero.","Quien quiere saber a quién reclamará si el edificio tiene defectos después de la entrega.",[293,296,299,302,305],{"title":294,"text":295},"Qué hace y qué no hace una inmobiliaria","Su trabajo es la intermediación: capta inmuebles, los publica, filtra compradores, organiza visitas, negocia y acompaña hasta la firma. Puede además gestionar trámites, encargar tasaciones y preparar documentación. Lo que no hace es tres cosas que se le atribuyen a diario: no es la propietaria del inmueble, de modo que no puede cerrar el precio ni las condiciones sin el vendedor; no ha construido nada, de modo que no responde de los vicios de la edificación; y no es parte del contrato de compraventa, que se firma entre vendedor y comprador. Un folleto suyo no obliga a nadie más que a ella misma, y solo en lo que pueda acreditarse.",{"title":297,"text":298},"Promotor, constructora y dirección facultativa","El promotor decide construir, pone el suelo y el capital y asume el resultado: es la figura que responde frente al comprador y la que puede comprometer calidades y superficies, porque las firma. La constructora ejecuta la obra por contrato con el promotor y responde de los vicios de ejecución. La dirección facultativa —arquitecto y arquitecto técnico— proyecta, dirige y certifica, y responde de los defectos de proyecto o de dirección. La ley española reúne a los tres como agentes de la edificación, con responsabilidades que se solapan: frente al comprador el promotor responde en todo caso, y después se reparte internamente con los demás. En esa lista no hay ninguna agencia.",{"title":300,"text":301},"API, colegios y registros: qué título hace falta","El título de Agente de la Propiedad Inmobiliaria existe, tiene colegios profesionales y supone una formación acreditada, pero desde la liberalización de la actividad a principios de siglo no es obligatorio para intermediar en España: puede hacerlo cualquier empresa o profesional. Algunas comunidades autónomas han creado su propio registro de agentes inmobiliarios y en ellas la inscripción puede ser exigible, de modo que es una comprobación que se hace en la comunidad donde está el inmueble. Que alguien sea API no es una garantía de resultado, y que no lo sea no es irregular por sí mismo: lo que sí dice algo es si existe, con qué sociedad opera y si tiene seguro de responsabilidad civil.",{"title":303,"text":304},"Quién paga a la agencia","Cobra quien firmó el encargo, y en la mayoría de las operaciones de segunda mano el encargo lo firma el vendedor: la comisión sale de su parte del precio. Hay agencias que cobran además al comprador por servicios propios, y eso tiene que estar escrito y aceptado antes de la visita, no insinuado en la firma. En obra nueva el esquema es distinto: la comercializadora cobra del promotor y el comprador no le paga nada, aunque sea ella quien le atienda todo el tiempo. Dos preguntas lo aclaran en un minuto: ¿para quién trabaja usted en esta operación y quién le paga? Y: ¿hay algún importe que vaya a cargarme a mí, y en qué documento consta?",{"title":306,"text":307},"Quién tiene su dinero mientras usted decide","Una agencia puede recibir el importe de una reserva, pero siempre en depósito y por cuenta del vendedor, con el concepto escrito y con la constancia de a quién pertenece ese dinero y en qué condiciones se devuelve. Cuando se compra vivienda nueva sobre plano la regla es más estricta y no admite intermediarios: las cantidades anticipadas han de ingresarse en la cuenta especial del promotor destinada a la obra y estar cubiertas por aval o seguro a nombre del comprador. Una transferencia de cantidades a cuenta a la cuenta corriente de una agencia no cumple ese esquema, y conviene detenerse ahí antes de ordenarla.",[309,312,315,318,321],{"title":310,"text":311},"Comprobar la sociedad antes que la oficina","Un local bien puesto no acredita nada. Lo que acredita es la sociedad: denominación completa, número fiscal, domicilio e inscripción, consultables en el registro mercantil, con el nombre de quien la administra y su estado. Ese mismo dato debe aparecer en el contrato, en las facturas y en el aviso publicado. Si el nombre comercial y la sociedad que firma no coinciden, la pregunta no es incómoda: es la primera.",{"title":313,"text":314},"Leer el encargo y la nota de visita","Antes de ver el piso suele aparecer un papel para firmar: hoja de visita, nota de encargo o acuerdo de exclusividad de comprador. No son formalidades. Pueden contener una obligación de pago si usted compra ese inmueble por otra vía, o un plazo de exclusividad. Se leen enteros y se firman tal como se leen; si hay que tacharle algo, se tacha antes de entrar en el ascensor.",{"title":316,"text":317},"Preguntar en nombre de quién se firma","En la firma, el contrato de compraventa se otorga entre el titular del inmueble y usted, no con la agencia. Si quien se sienta enfrente no es el titular, tiene que exhibir poder notarial con facultades suficientes, y conviene leer qué facultades son. En obra nueva, además, la sociedad que firma debe ser la misma que figura como titular del solar en el Registro de la Propiedad.",{"title":319,"text":320},"Separar la comisión, el precio y el impuesto","Pida los conceptos desglosados por escrito: precio de la vivienda, impuesto que corresponde a la operación, honorarios si alguno le corresponde a usted, notaría, Registro y gestoría. Mezclar todo en una cifra única impide comparar dos ofertas y suele esconder un cargo que nadie ha nombrado en voz alta. Un desglose también deja claro quién emite cada factura.",{"title":322,"text":323},"Lo que se puede comprobar de una inmobiliaria sin pedir permiso","Que la sociedad existe y quién la representa; si está inscrita en el registro de agentes de su comunidad autónoma, cuando allí exista; si tiene seguro de responsabilidad civil y de caución; cuánto tiempo lleva operando con la misma denominación; y si el inmueble que le ofrece aparece publicado también por otros emisores con otros datos. Esa última comprobación, que no cuesta nada, es la que más contradicciones saca a la luz.",{"title":126,"text":325},"Por su cuenta: la sociedad de la agencia y la del vendedor en el registro mercantil del país de inscripción, con administrador y estado; el titular y las cargas de la finca en la nota simple del Registro de la Propiedad; la referencia catastral en el Catastro; el expediente de licencia en el ayuntamiento; y el registro autonómico de agentes inmobiliarios, donde exista.\n\nA la agencia se le pide su identificación fiscal completa, el documento que acredita por cuenta de quién actúa, el detalle escrito de qué importes le corresponden a usted y la póliza de responsabilidad civil. Al promotor, cuando la vivienda es nueva, se le piden la licencia de obra, la memoria de calidades, el plano acotado y la copia del aval o del seguro de las cantidades anticipadas a su nombre.\n\nNo hay aquí promesas por nuestra parte, ni esto sustituye a su abogado o a su notario. Es la lista de lo verificable y el nombre de quien debe facilitarlo. Y conviene aplicarla a todos por igual: a la agencia que le enseña el piso, al promotor que lo construye y también a SAVO.",[327,330,333,336,339],{"q":328,"a":329},"¿Hace falta una inmobiliaria para comprar en España?","No es obligatorio: un comprador y un vendedor pueden ir directamente a la notaría. La intermediación aporta criba de inmuebles, conocimiento de zona y gestión de trámites. Lo que no aporta, y a veces se supone, es responsabilidad sobre el estado del edificio o sobre la solvencia del vendedor: eso se comprueba con documentos, haya agencia o no.",{"q":331,"a":332},"¿Quién responde si aparecen defectos después de la entrega?","En vivienda nueva, el promotor frente al comprador, junto con el constructor y los técnicos que firmaron, cada uno por su parte y dentro de los plazos de garantía que fija la ley. La agencia que intermedió no está en ese reparto. Es exactamente la razón por la que conviene saber, antes de firmar, qué sociedad tiene la condición de promotor.",{"q":334,"a":335},"¿Puedo negociar la comisión si la paga el vendedor?","La comisión se pacta en el encargo entre el propietario y la agencia, y usted no es parte de ese contrato. Lo que sí le concierne es que no haya ningún importe a su cargo que no estuviera escrito, y que el precio que negocia sea el que llega a la escritura. Pida el desglose de conceptos y compruebe quién emite cada factura.",{"q":337,"a":338},"¿Es seguro transferir una reserva a la cuenta de la agencia?","Puede hacerse en segunda mano si el documento dice que la agencia la recibe en depósito por cuenta del vendedor, con el concepto, el destino y las condiciones de devolución escritos. En obra nueva no encaja: las cantidades a cuenta tienen que ir a la cuenta especial del promotor y estar garantizadas por aval o seguro a su nombre.",{"q":340,"a":341},"¿Y si la misma empresa es promotora y vende sin agencia?","Es habitual y simplifica la cadena: quien le enseña la vivienda trabaja para quien la construye y puede comprometer lo que firma. La contrapartida es que solo le mostrará su propia promoción, así que la comparación con el resto del mercado la tiene que hacer usted. Lo que no cambia es la comprobación: sociedad, titularidad del solar, licencia y garantía del dinero.",[147,210,276],[344,370,394,419,444,468,491,516,539,562,585,607,629,652,676],{"slug":276,"title":345,"metaTitle":346,"metaDescription":347,"excerpt":348,"toc":349,"updated":365,"related":366},"El aval de cantidades a cuenta en una compra sobre plano","Aval de cantidades a cuenta: cómo se comprueba","Qué garantiza el aval de cantidades a cuenta, qué norma lo impone, qué dice el certificado individual y qué queda fuera. Lo que el comprador debe exigir.","Cada euro que se entrega durante la obra debe ir a una cuenta especial y volver garantizado por un seguro de caución o un aval bancario. El papel que lo demuestra es individual, lleva su nombre y se pide antes de transferir.",[350,353,356,359,362],{"id":351,"text":352},"que-garantiza","Qué garantiza el aval de cantidades a cuenta",{"id":354,"text":355},"cuenta-especial","La cuenta especial y por qué va separada",{"id":357,"text":358},"norma","Qué norma lo impone y desde cuándo",{"id":360,"text":361},"que-pedir","El certificado individual del aval de cantidades a cuenta",{"id":363,"text":364},"que-queda-fuera","Lo que queda fuera de la garantía","2026-10-05",{"services":367,"lexikon":368},[],[369,145,147],"licencia-de-obra",{"slug":277,"title":371,"metaTitle":372,"metaDescription":373,"excerpt":374,"toc":375,"updated":365,"related":391},"El certificado final de obra y lo que viene después","Certificado final de obra: quién lo firma y qué dice","Quién firma el certificado final de obra, qué declara, por qué lleva visado colegial y en qué se diferencia del acta de recepción y de la licencia de ocupación.","Lo firman los técnicos que dirigieron la obra y declara que lo construido se ajusta al proyecto autorizado. 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